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Vor einigen Wochen musste gegen einen sämigen Mieter in einem Zwangsverwaltungsobjekt eine Räumungsklage erhoben werden. Diese endete mit einem Anerkenntnisurteil.
Da die Mieter trotz Anerkenntnis und der festen Zusage, man würde die Wohnung binnen  Wochen freiwillig räumen, nichts passierte, wurde die Zwangsräumung beauftragt.

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Um Schriftstücke so rechtssicher wie nur irgendwie möglich zuzustellen bedienen wir uns immer wieder dem Gerichtsvollzieher. Dieser stellt die Schreiben dann amtlich mittels Postzustellungsurkunde zu, so dass der Zugang und auch der Inhalt des Schreibens dokumentiert ist.

In letzter Zeit häufen sich aber die Probleme bei den diversen Zustellungen. Egal ob es eine von uns als Zwangsverwalter ausgesprochene Kündigung ist, die durch den Gerichtsvollzieher mittels Aufgabe zur Post förmlich zugestellt werden soll, oder ob es sich um Mahnbescheide an säumige Schuldner handelt, die das Mahngericht von Amts wegen zustellt. Weiterlesen

Als Zwangsverwalter kommt man hin und wieder nicht umhin, eine Kündigung im Wege der Räumungsklage gerichtlich durchzusetzen. In aller Regel sind dies relativ schnelle Verfahren bei den hiesigen Gerichten, die oft auch durch Versäumnis- oder Anerkenntnisurteile enden.

In einem aktuellen Fall zieht sich das Verfahren nun schon eine gefühlte Ewigkeit. Diverse Zeugen wurden vernommen und es kristalisierte sich von Verhandlungstermin zu Verhandlungstermin immer deutlicher heraus, dass die Kündigung und somit die Räumung unumgänglich ist.

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Gerade rief der Sohn eines Zwangsverwaltungsschuldners an und erkundigte sich, wann denn nun endlich das Heizöl geliefert werden würde. Schließlich sei es schon seit gestern Abend kalt und er warte schon ewig darauf.

Da bereits gestern Nachmittag ein Mieter des selben Zwangsverwaltungsobjekts anrief um mitzuteilen, dass das Heizöl voraussichtlich in den nächsten ein bis zwei Tagen leer wäre, wurde umgehend Öl bestellt, welches heute im Laufe des Vormittags geliefert wird.

Der Anrufer fragte daraufhin, ob wieder nur 1.000 Liter geliefert werden würden, oder ob endlich einmal der Tank komplett gefüllt wird. Die Antwort, dass derzeit auf Grund des geringen Guthabens der Zwangsverwaltungsmasse nur eine geringe Menge bestellt werden konnte und dies vor allem auch damit zusammenhängt, dass einer der Mieter derzeit die Miete nur in Raten bezahlt. Im Übrigen bezahlen seine Eltern als Schuldner im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens derzeit überhaupt nichts, obwohl die geschuldete Nebenkostenzahlung ordnungsgemäß angefordert wurden und diese auch zur Zahlung verpflichtet sind.

Der Sohn wurde daraufhin schnell ausfällig und teilte mit, dass es eine Frechheit sei, dass seine Eltern etwas bezahlen müssten. Außerdem hätte sein Vater angeboten monatlich 100 Euro zu bezahlen und dann jeweils zum Jahresende eventuell noch eine Einmalzahlung leisten würde.

Das dies so nicht geht, wurde den Schuldnern bereits in unzählichen Schreiben erklärt und auch auf die Möglichkeit hingewiesen, dass es ggf. die Möglichkeit gibt, einen Wohngeldzuschuss zu beantragen.

Wie sich bereits in der Vergangenheit zeigte, stellte der Sohn erneut den Vorwurf der Ausländerfeindlichkeit in den Raum. „Mit uns Türken könnt ihr es ja machen. Ihr Deutschen meint ja sowieso ihr seit die Größten und könntet euch gegenüber uns Türken alles erlauben. Ihr seit ja sowieso die Besten und wir sind nichts.“

Auch die weitere Erläuterung, dass es eben auf Grund des Gesetzes so vorgesehen sei, dass der Schuldner, der selbst im Zwangsverwaltungsobjekt wohnt, zwar keine Miete bezahlen müsse, dafür jedoch für seine Nebenkosten aufzukommen hat, interessierte den Sohn nicht. Es sein eine Unverschmätheit wie mit ihm und seinen Eltern umgegangen werde nur weil sie Türken wären. Außerdem würden alle (gemeint waren wohl die Bank als betreibende Gläubigerin, das Gericht sowie der Zwangsverwalter) unter einer Decke stecken und sich an keinerlei Regeln halten.

Da dieser Vorwurf bereits mehrfach (ohne Grund!) erhoben wurde und sowohl der Sohn als auch das Schuldnerehepaar zu solchen Ausbrüchen neigen, wurde das Gespräch daraufhin relativ schnell beendet und erneut darauf hingewiesen, dass die angeforderte Nebenkostenzahlung zu leisten sei (eventuell auch über einen Wohngeldzuschuss), da andernfalls ggf. die Räumung der Schuldnerwohnung wegen Gefährdung des Zwangsverwaltungsverfahrens beantragt werden müsse.

Das die Räumung bisher noch nicht beantragt wurde hat vor allem den Grund, dass im parallel anhängigen Zwangsversteigerungsverfahren in Kürze sowieso der Versteigerungstermin stattfindet und es somit schon alleine aus zeitlicher Sicht nicht mehr durchzubekommen sein dürfte.

Generell ist es in Zwangsverwaltungsverfahren so, dass der Schuldner zwar in der Wohnung bleiben darf, jedoch diejenigen Räume zu räumen sind, die nicht als Unentbehrlich anzusehen sind. Diese Räume können vom Schuldner jedoch gegen eine entsprechende Mietzahlung auch weiterhin genutzt werden.

Das kostenlose Wohnrecht beinhaltet jedoch nicht die für die Schuldnerwohnung entstehenden Nebenkosten. Diese sind durch den Schuldner zu tragen und durch den Zwangsverwalter dort anzufordern.

Der Vorwurf der Ausländerfeindlichkeit, der leider immer wieder erhoben wird, ebenso wie der Vorwurf der Vorteilsnahme durch sämtliche Verfahrensbeteiligte scheint oft aus einer Unsicherheit und Wut heraus begründet zu sein. Alleine schon die Vorstellung, dass man sein Haus verlieren wird, lässt hier sicherlich die Emotionen hochkochen. Kommt dann noch eine eher cholerische Grundhaltung dazu, kommen solche Vorwürfe durchaus öfter zu Tage, die jedoch vollkommen unbegründet sind.

Ganz egal welcher Nationalität ein Schuldner angehört, die Regeln des Zwangsverwaltungsverfahrens gelten für alle. Hiervon gibt es keine Ausnahmen oder Sonderbehandlungen nur weil ein Schuldner eine bestimmte Nationalität hat. Generell sollte man sich jedoch auch in solchen Situationen, die nachvollziehbarerweise sehr belastend und auch beängstigend sind, nicht zu solchen Vorwürfen hinreißen lassen, sondern versuchen gemeinsam mit der betreibenden Gläubigerin, dem Gericht sowie dem Zwangsverwaltung die Sache bestmöglich ohne weitere Konflikte durchzustehen und letztlich die Verfahren auch soweit wie möglich zu fördern. Schließlich profitiert weder das Gericht noch der Zwangsverwalter von einem hohen Versteigerungserlös. Dieser kommt letztlich nur dem Schuldner zu Gute, da mit jedem Euro, der mehr erwirtschaftet wird (im Zwangsverwaltungsverfahren) bzw. je höher der Versteigerungserlös, die Schuldenlast des Schuldners abnimmt.

In der Regel ist es nicht besonders schwierig einen Gas-, Wasser- oder auch Stromzähler zu finden.
Meist sind diese in einem Zählerkasten an der Wand im Keller oder Flur oder im Heizungsraum untergebracht. Jedenfalls so, dass man sie schnell findet und sie gut ablesbar sind. Meistens jedenfalls.

In einer Zwangsverwaltungssache welche wir bereits seit November 2012 als Zwangsverwalter betreuen, konnte jedoch der Gaszähler bisher trotz mehrfacher Suche nicht gefunden werden. Der Zählerstand wurde zu Beginn der Zwangsverwaltung durch die Stadtwerke abgelesen, allerdings wusste auch dort wenige Wochen später niemand mehr, wo der Zähler genau verbaut ist.

Auch der Schuldner war in dieser Angelegenheit keine große Hilfe, da er schlichtweg jegliche Kooperation ablehnte und seit Beginn der Zwangsverwaltung die Ansicht vertritt, ihm wäre alles egal und er müsse sich um nichts mehr kümmern.

Am vergangenen Freitag dann wurde ein neuer, dritter Versuch gestartet um den Zähler endlich zu finden.

Wir gingen die Sache nun systematisch an und begannen die Suche im Heizungsraum unmittelbar an der Heizung. Problematisch war jedoch, dass irgendjemand die gelbe Ummantelung der Gasleitung entfernt hatte und sie sich so rein äußerlich nur schwer von den übrigen Kupferleitungen unterscheiden ließ. Zudem war der Heizungsraum von den Mietern komplett zugestellt, so dass dieser erst einmal etwas frei geräumt werden musste, um dem Leitungsverlauf weiter folgen zu können.
Die Leitung ging durch die Wand in eine kleine Abstellkammer in der einer der Mieter sämtlichen Dinge lagert, die er nicht in seiner Wohnung aufbewahren will oder kann. Ordentlich ist jedenfalls der falsche Ausdruck für den dortigen Zustand. Auch hier musste also zunächst etwas Platz geschaffen werden um überhaupt die Leitung im hinteren Bereich der Kammer, direkt unterhalb der Treppe, erkennen zu können.
Von dort aus ging die Leitung unter der Holztreppe weiter und musste dann irgendwo in der Nähe einer Außentreppe wieder heraus kommen.

Auch hier bestand jedoch das Problem, dass der Platz unterhalb der Treppe komplett zugemüllt war. Die Leitung war somit weder auf den ersten Blick zu erkennen noch war sie frei zugänglich. Wir mussten daher zunächst einmal einigen Müll zur Seite räumen, ehe wir über das Treppengeländer steigen konnten und uns dann unter die Treppe hangeln konnten.
Dort war sie dann auch, die nun auch wieder gelb ummantelte Gasleitung.
Augenscheinlich führte die Leitung dann weiter in eine Art Garage oder Abstellraum. Dieser war, abgesehen von einigen Möbelstücken, die beiseite gerückt werden mussten, frei zugänglich.
Allerdings fand sich hier keine Leitung. Nirgendwo. Es gab schlicht und einfach keinen Durchbruch durch die Wand o.ä. durch den die Leitung hätte kommen können. Wir befanden uns auf unserer Suche also in einer Sackgasse.

Zurück am Ausgangsort, unter der Treppe musste dann erst einmal weiterer Unrat zur Seite geschafft werden um dann festzustellen, dass die Leitung einen Knick in Richtung Straße machte um dann ca. einen Meter weiter doch in Richtung der Garage abzubiegen.

Von der Garage aus konnte man durch ein Fenster sehen, dass sich der Raum oberhalb der Straße befindet. Es musste sich somit um eine zweigeschossige Garage bzw. Abstellraum handeln. Also konnte die Leitung eigentlich nur dort unten sein. Also den ganzen Weg wieder zurückgeklettert um dann festzustellen, dass der Raum von der Straße ohne Kletterei oder sonstigen Aufwand zu erreichen gewesen wäre. Allerdings war dieser Raum schon immer verschlossen gewesen und angeblich hatte auch der Schuldner hierzu keinen Schlüssel. Aber der Zähler konnte einfach nur noch dort sein. Alle anderen Möglichkeiten hatten sich als falsch erwiesen, somit konnte er nur noch dort sein.

Da sich die Türe nicht öffnen ließ, wurde ein ortsansässiger Schlosser zur Hilfe geholt um das Schloss zu knacken.
Zum Glück hatte dieser spontan Zeit und konnte so die Türe öffnen und tatsächlich, hinter schätzungsweise ca. 50 Säcken mit Wertstoffmüll sowie diverser Säcke gebrauchter Windeln war er dann, der lang gesuchte Gaszähler.

Man sollte es eigentlich nicht glauben, aber die Suche nach diesem bl..en Gaszähler hat uns insgesamt bestimmt 1,5 Stunden auf Trab gehalten. Dafür kennen wir das Haus jetzt aber auch bis in die letzte Ritze.

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